回顾2019年，数据中心运营商面临着众多技术和业务趋势，包括：美国超大规模预订的放缓，围绕多云的炒作激增以及作为企业架构的混合IT(在一定程度上得到了安全公共云的可用性的部分支持-斜坡)，越来越多地采用软件定义的网络进行互连，扩展了网络即服务产品，由高性能计算和机器学习驱动的更高机架功率密度，“数据引力”驱动了更紧密的超大规模计算和存储节点的部署，“零信任”网络安全架构，新的海底电缆，边缘到核心计划等。
但是，当涉及到影响公开交易的数据中心提供商的重大事件和趋势时，首先要理解为什么2019年是回报丰厚的一年，然后是大型并购交易，以数字基础设施为中心的专用ETF的出现，以及具有基础设施和主权财富基金的合资企业。
回报丰硕的一年
第四季度，美国股市“暴跌”，标准普尔500指数，道琼斯指数30和纳斯达克指数均处于历史高位或接近历史高位。这与2018年第四季度全球股票估值的下跌形成了鲜明对比，全球股市估值的下跌抵消了当年的大部分涨幅，并对包括数据中心在内的房地产投资信托业造成了特别严重的打击。
在去年残酷的抛售是为大约一半的好运通过数据中心REIT股东在2019年可能享有负责。
Equinix在图表顶部处是一个异常值，提供了超过60%的价格升值。值得注意的是，Equinix的股票在去年年底遭到严重挫败，交易价格在335美元至350美元之间。10月，该公司报告了2019年第三季度的强劲业绩，并且随着其软件定义的ECX Fabric上增加了更多产品和服务，其全球互连护城河持续增长。
撰写本文时，Equinix当前的股价为577美元(相当于其2020年预计AFFO的23.3倍)，分析师共识的12个月目标价格为每股614美元。投资者似乎愿意为FactSet达成共识的AFFO增长(2020年达到9%，2021年达到10%)付出代价。
具有讽刺意味的是，Digital Realty Trust股票在2018年底的相对强势导致了2019年行业的落后。在去年年底的大屠杀期间，数字股东没有遭受令人费解的两位数的价格下跌。实际上，Digital的波动性小于Vanguard房地产ETF(VNQ)，后者在所有REIT子行业中进行投资。
并购大片
Brookfield Infrastructure Partners以11亿美元的价格收购了AT&T的数据中心产品组合，拉开了这一年的序幕。该交易于一月的第一周完成。随着宣布该交易的完成，Brookfield成立了一家名为Evoque数据中心解决方案的新公司，该公司在投资组合的31个数据中心中提供托管服务。
今年5月，Zayo Group Holdings宣布了一项最终合并协议，将由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的关联公司以每股35美元的价格收购，对Zayo的估值为143亿美元，其中包括承担Zayo 59亿美元净债务的假设。Digital Colony是一家以通讯基础设施为重点的投资公司，由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。
10月29日，Digital Realty是第一个报告2019年第三季度收益的数据中心房地产投资信托。除发布第三季度业绩外，该公司首席执行官比尔·斯坦(Bill Stein)宣布了“与Interxion合并的最终协议”，这是欧洲，中东和非洲地区领先的数据中心提供商。
在获得监管机构和股东批准后，这笔84亿美元的合并预计将于2020年完成。
针对零售投资者的以数据为中心的ETF
Pacer Benchmark数据和基础设施房地产SCTR ETF(SRVR)于2018年5月开始交易。虽然它的名字很长，但SRVR(认为是“服务器”)简化了对专注于大数据增长的一揽子房地产股票的投资， AI，物联网，以及未来5G的基础设施，以及相关的应用。
值得注意的是，包括数据中心，无线发射塔和相关基础设施在内的技术房地产投资信托基金(REIT)在2019年处于领先地位，跑赢了两个广泛的房地产行业ETF和炙手可热的S&P 500 ETF(目前处于创纪录的高位)。
根据SRVR ETF的情况介绍，共有18家持股，包括五个美国数据中心REIT，以及中国批发数据中心巨头GDS Holdings，Interxion和美国托管重量级Switch。ETF持有量排名前五的股票是：Equinix为15.3%，American Tower为14.2%，Crown Castle为14.2%，GDS为5.7%，Lamar Advertising为5.1%。
SRVR ETF跟踪从Benchmark Investments获得许可的基于规则的指数。该指数每季度进行一次重新平衡，以确保没有一家成分公司超过15%，并且前五名持股不超过指数估值的50%。
当失业率上升和消费者支出合同增加时，办公室，零售和公寓等传统房地产子行业通常难以维持入住率。如果全球经济陷入衰退，拥有一篮子房地产/科技公司的股票可能会跑赢更多传统房地产行业。但是，对于普通的散户投资者而言，拥有个人股票投资组合可能会具有挑战性。SRVR ETF跟踪的一揽子数据和基础结构名称可以替代。
注意：这不是投资建议。在做出任何投资决定之前，请务必进行自己的尽职调查并咨询您的投资和税务专家。
基础设施投资者基金数据中心合资企业
数据中心的建设是一项资本密集型的工作，即使对于拥有数十亿美元市值的运营商而言，也可以获得公开交易的股票和债务。
在维持强大的资产负债表的同时，满足为日益增长的超大型数据中心需求提供资金的挑战的一种方法是与机构投资者，私募股权或主权财富基金建立合资企业。
这些合资企业通常涉及项目级别的融资，从而使上市公司能够利用更大比例的债务来获得更高的回报。此外，“表外”合资企业通常包括数据中心运营商的管理费，这也增加了投资资本的回报。
这种趋势在2019年持续了几笔值得注意的交易：
QTS
2月，QTS Realty宣布与Alinda Capital Partners成立合资公司，将其为弗吉尼亚州马纳萨斯市的一家云公司建造的大型设施的一半出售给基础设施基金。Alinda将为其与QTS合资公司的一半支付5300万美元，但这仅仅是个开始。投资者似乎准备在未来五年内与开发商共同向各种超大规模数据中心项目投入5亿美元。
春分
7月初，Equinix宣布将与新加坡主权财富基金GIC成立10亿美元的合资企业。该合作伙伴关系将专注于在欧洲的四个主要数据中心市场(统称为FLAP)上建立：法兰克福，伦敦，阿姆斯特丹和巴黎。
由合资公司运营的数据中心品牌(由GIC拥有80%的权益，由Equinix拥有20%的权益)将是xScale。它是该计划及其背后的团队的新名称，以前称为超大规模基础架构团队或HIT。到目前为止，计划在欧洲建立六个xScale站点，数据中心总容量约为155MW。值得注意的是，Equinix的xScale策略不仅限于与GIC的合资企业，也不仅限于欧洲市场。
数字房地产
4月，Digital Realty宣布与布鲁克菲尔德基础设施(Brookfield Asset Management的分支机构)的合资企业关闭。布鲁克菲尔德基础设施是全球最大的基础设施资产所有者和运营商之一。Brookfield收购了合资公司约49%的股权，该合资公司拥有并经营巴西领先的数据中心提供商Ascenty。
MC Digital Realty是三菱公司与Digital Realty于2017年成立的50/50合资企业。6月，Digital Realty宣布完成了由领先的全球云服务提供商建立的合资公司第二个大阪数据中心的建设。这座四层楼的设施通过地震隔离系统进行了加固，占地23,000平方米，将提供高达28MW的IT总容量。
9月，Digital Realty宣布在东京再购买一块土地。新站点战略性地位于大东京的Inzai数据中心集群中，紧邻今年早些时候收购的五英亩土地MC Digital Realty，同样位于Inzai数据中心集群中，并有望支持38MW设施的开发(NRT10 )。这两个包裹将合并以构建一个连通的园区，预计将为全球和区域客户提供超过120MW的IT总容量。
Digital Realty还宣布与Mapletree Investments Pte Ltd和Mapletree Industrial Trust的关联公司达成最终协议，出售10个Powered Base Building数据中心的投资组合，并在三个现有Turn-Key Flex超大规模数据中心上建立80/20合资企业在弗吉尼亚州的阿什本。两项交易的总对价约为14亿美元。
GDS
总部位于上海的GDS Holdings最近与新加坡主权财富基金GIC成立了90/10合资企业，以资助偏远地区现有超大规模客户园区的定制解决方案。
这种方法使GDS可以满足最大客户的设施要求，同时保持对主要市场策略的关注(对资产负债表的影响最小)。GDS正在建立一支专门的团队来支持该计划。
展望未来
我预计，到2020年，“边缘到核心”计划将支持智能城市，5G / IoT，制造业，医疗保健，游戏和自动驾驶汽车。
但是，考虑到公开交易(以及最大的私有)无线发射塔和数据中心提供商的规模，边缘部署是否可以增加收入或影响利润仍有待观察。
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