养老地产的火热也催生了一批专业经营养老地产的运营商，这部分民营资本以运营为重心，目前已投资在养老产业领域。特点是专注于做自给自足的养老地产项目，目的是打造在养老领域的品牌和市场影响力，这类项目的资源更多地体现在对后期的运营和服务上，通过高质量服务和专业的运营赢得市场。通过这种方式，它们可以将养老领域的品牌进行复制和扩大，从而在养老市场上分一杯羹。

重品牌输出

在相当长的一段时期内，很多房地产开发商做养老地产项目时，都是按传统住宅项目开发模式运营，待项目建成后，再去找客源，或租或售。这些项目往往以失败告终。张宏伟指出，越来越多的人开始意识到，养老地产与传统住宅是存在很大不同的，需要在较长的时期内慢慢培育和完善的，其成功的关键并不是销售而在于后期运营。

位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性以经营及品牌服务输出为主的养老地产运营商。经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，亲和源以会员卡方式入住、消费。分为永久卡和终身卡，永久卡可继承可转让，会员卡的费用是118万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2.98万元至7.38万元不等的年费。终身卡为购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为4.2万元。

2010年亲和源康桥项目初步实现盈利。12幢多层电梯住宅838套老年公寓入住率达九成以上。并已在松江泗泾、宁波象山、山东潍坊、浙江海宁等多地复制了同样的养老产品。

与此同时亲和源还与万科、青岛城投在内的多家企业合作。由开发商出资建房并持有，亲和源承担起运营的管理以实现品牌的复制和服务的输出。

多元化产品结构

永泰红磡养老产业投资集团亦是以养老地产的运营服务著称。旗下拥有一个以开发为主的重资产企业和四个分别以养老社区的运营管理、老年护理培训、养老生活设施设备的采购配送平台以及社区日间照料中心为配套的轻资产公司。其产品包括销售租赁并举的大型养老社区、都市型一站式老年健康养老会所、与开发商合作的社区型养老配套产品以及社区型日间照料中心，形成了全年龄、全区域、全服务功能的模块化产品运营。

除了已涉足养老地产运营的民营资本，各大房地产服务结构亦对养老地产项目的运营颇感兴趣，据内部人士透露，国内知名的房地产综合服务提供商世联行也有意进军养老地产项目的运营服务领域，正在筹备自己的运营管理团队。

不同角色拥有着不同的资源禀赋、收益侧重点和参与目的也有所不同。张宏伟表示，在实际开发运营中，经常出现投资商自己充当开发商，或与开发商组建合资公司来共同开发，甚至会有开发完成后继续运营，即身兼三种角色的情况。无论如何养老地产项目的最终核心目标还是降低投资商的金融风险，获取长期的运营收益。

严跃进认为，养老地产项目与其他地产项目有着本质差异，服务属性更强，这决定了养老地产的长期经营风险高于其他地产项目。因此养老地产的开发需要构建一个金融生态，分担风险分享收益。投资商、开发商和运营商角色的分离或将使得养老地产项目更为专业。