2014年上半年，《大数据时代》风靡，引起一场思维方式的大变革。该书的作者维克托明确指出，大数据时代最大的转变就是，放弃对因果关系的渴求，取而代之的是关注相关关系，即只要知道“是什么”，不需要知道“为什么”。

对于楼市“下半场”，我们能否借助“大数据”成功预言？长沙晚报联合中国指数研究院独家发布《2014年上半年长沙房地产市场回顾及展望》报告，读者必能从中拨云见日，成为“楼市预言帝”。

土地篇

1.土地供应望城区为主

2014年上半年，长沙累计推出地块209宗，同比下降1.88%；建设用地面积825.67万㎡，同比增长15.13%。其中，内六区累计供应土地100宗，同比增长9.89%；建设用地面积438.18万㎡，同比增长11.08%；今年上半年望城区土地推出最多，为56宗；其次是岳麓区，为24宗；雨花区和开福区土地推出较少，分别为10宗、8宗。

2.内六区住宅用地平均楼面地价2504元/㎡

2014年上半年，长沙共成交153宗地，建设用地面积605.16万㎡，同比下降8.10%；土地出让总金额174.85亿元，同比下降25.61%。

长沙内六区住宅类用地累计成交23宗，同比下降32.35%；累计成交面积141.34万㎡，同比下降39.80%；累计成交金额114.55亿元，同比下降37.63%；内六区住宅用地平均楼面地价为2504元/㎡，较去年上涨3.08%。

亮点篇

1.平价跑量项目占得市场先机

从住宅销售排行榜来看，前10名中知名房企仅恒大集团和当代置业各有一个项目入围，其余8个项目都是平价刚需跑量项目。十大上榜项目均价4757元/㎡，总体而言，符合刚需消费特征（首次置业和改善性）的中等户型、中低价位楼盘，始终是这一轮调控以来楼市成交的主旋律。

2.120㎡以上大户型比重上升，三房占比超四成

今年上半年，长沙商品住宅内六区三房户型成交25244套，占总成交量的42.48%，与去年同期相比略有下滑；两房成交占比同比出现明显回落，而四房及以上户型成交占比同比均出现回升。

2014年1-6月，长沙商品住宅内六区成交结构中90-120㎡最受欢迎，成交套数占比31.60%，同比基本持平；90㎡以下小户型成交套数占比34.51%，同比下降4.38%；120㎡以上大户型成交套数占比33.89%，同比增加3.98个百分点。

住宅篇

新增供应量月均不足50万㎡

2014年1-6月，长沙内六区住宅累计新增供应289.52万㎡，月均供应不足50万㎡，同比下降42.78%。前6个月均出现同比下滑的现象。今年以来，信贷收紧及市场预期直接影响需求，成交的下滑以及库存的居高不下导致开发商采取各种措施消化现有库存，因此上半年推新量下滑明显。

住宅成交量跌价稳，6月转好

2014年1-6月，长沙内六区住宅累计成交面积为428.39万㎡，同比下降24.66%；成交套数39683套，同比下降30.65%；成交金额为265.41亿元，同比下降23.63%；成交均价为6196元/㎡，同比上涨1.36%。

1-2月，受信贷收紧影响，长沙楼市月度成交面积同比平均降幅达到30%左右，而成交均价同比上涨了10%左右；3-4月，受市场负面信息等多重因素影响，购房者观望情绪不断高涨，传统旺季成交量下滑，成交均价同比仅增长2%；5月开始，部分低价项目的大量入市成交扭转了成交颓势，6月，住宅成交同比增长5.27%，成交均价同比增长7.57%。上半年最终以6月份的量价齐涨画上句号，长沙楼市后市可待。

住宅库存量大幅上涨

截止2014年6月底，长沙楼市销供比为1.48，供求结构较为合理。截至2014年6月30日，内六区住宅累计库存面积1313万㎡，较去年同期增加56.39%，出清周期18.39月，同比增长107.56%。以美国房地产来看，2006年其住宅出清周期升至12个月时就深陷调整，因此目前长沙18.39月的水平到了需要深度调整的时期。

岳麓区成交面积内六区第一

2014年上半年，岳麓区成交面积134.82万㎡，同比下降20.79%。家和苑、万科白鹭郡等售价较低及知名开发商的项目表现较好。雨花区成交面积91.73万㎡，排名第二。芙蓉区由于土地稀缺，土地供应也相对最少，位居末位。

从成交均价来看，开福区最高，为7773元/㎡，同比上涨3.61%；其次是芙蓉区，成交均价7051元/㎡，同比上涨10.43%。

商业篇

1.成交量价齐涨，新兴城区后起发力

2014年上半年，长沙商业市场成交量一直维持在高位水平。1-6月商业总成交量为88.01万㎡，同比增幅13.43%；价格方面，上半年全市商业成交均价为15418元/㎡，同比上涨29.32%，主要原因为内六区优质商业项目大量成交，直接拉高了市场均价。另外，后起城区望城区上半年表现不凡，优质项目大量入市，成交均价同比大幅上涨152.24%，达到17551元/㎡。

2.写字楼量跌价涨，下半年推新谨慎

写字楼方面，2014年1-6月份长沙市共计成交写字楼物业23.12万㎡，同比下降38.67%；成交金额为30.95亿元，同比下降31.88%；成交均价为13388元/㎡，同比上涨11.07%。

今年以来市场需求并没有得到进一步的释放，一方面开发商延迟了推新，另一方面国家金融层面的不利导致投资者转入休眠等待时机，因此上半年市场整体成交下滑，但是整体成交均价仍然取得了可喜的上涨。就下半年而言，由于长沙楼市潜在下行风险仍然存在，开发商推新会越发谨慎，成交量或难有较大起色。

总结篇

1 政策因地制宜“双向调控”，长沙限购不变

3月21日由长沙市住建委组织召开的房地产市场形势调研座谈会上，有专家提出取消“限购”政策的建议，市场由此传言长沙酝酿对楼市松绑。4月3日，长沙市住建委相关负责人表示，日前举行的房地产市场形势座谈会没有涉及取消限购的议题，目前长沙仍严格执行限购政策。回顾以往，长沙限购令细则出台3年，长沙房价整体仍呈现稳中有涨的态势，因此限购令对长沙的影响似乎较小。

2 长沙成交面积同比下降24.66%

CREIS中指数据显示，2014年上半年中指监测的35个主要城市，有32个城市成交面积同比下降，长沙同比下降24.66%，下降幅度位居20个二线代表城市中的第11名。

3 长沙商品房库存超1900万㎡，处于2010年以来月度较高水平

截至2014年6月末，中指监测的14个主要城市库存量环比上月增长2.78%，处于2014年以来最高水平，上海、广州、青岛等地库存接近2010年以来最高水平。重点监测的城市中长沙、广州、南充、深圳、青岛存量环比下降，下降幅度分别为9.71%、2.13%、1.09%、0.52%和0.33%，其余城市均上升，其中，蚌埠、南京可售面积环比增幅超过10%。截止到6月底，长沙商品房库存仍超过1900万㎡，位于2010年以来月度较高水平。