应用背景：

购物中心（Shopping Mall）在中国日益流行，它有效整合了百货、专柜、专卖店、超市、影城、美食广场等业态。购物中心（Shopping Mall） 运作的核心是通过为租户、顾客提供便捷、统一、高质的服务，以吸引租户、吸引顾客，以提升购物中心的品质与竞争力，从而为提升租金、扩大盈利奠定坚实基础！ 购物中心从运作机制的角度主要分两种模式：物业型购物中心、和百货型购物中心。 物业型购物中心：一般由大型地产商开发商开发，委托专业管理公司进行管理，场地实行租赁制，盈利模式为收取租金及各项费用。物业型购物中心实现了所有者、管理者与经营者的分离，彼此优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使购物中心以一个统一的社会形象面对顾客。 百货型购物中心：一般由传统的大型百货公司发展或扩建而成，实行自行管理。经营上，除对大部分场地对租户进行租赁外，还经营自己的百货公司，如百联集团系列购物中心。因此，较物业型购物中心有一定先天优势，如供应商基础雄厚，招租招商较容易、客户关系相对稳定、经营促销管理水平高等。

产品简介：

适用范围：购物中心、百货商场 超赢在多年应用中，形成了购物中心解决方案超赢商业ERP。超赢软件在整个购物中心运营管理中，起到联通外部服务与内部管理的核心作用。超赢软件系统的外部，是各个租户，包括主力店、半主力店、专卖店、餐饮、娱乐、停车场，等等……通过超赢软件系统，我们可以取得各个租户的销售数据、会员销售行为数据及各种外部相关数据，为分析、统计与决策提供强大的数据支撑；超赢软件系统的内部，是内部各个部门及各种专用管理（ERP）软件，系统通过各个部门的客户端系统及相关软件接口，为购物中心的运营提供强大的基础数据支持与考核数据。为实现基于数字的管理奠定了有力的基础。

主要功能：

1．对场地、租户等基本资料进行管理（前期准备、租户引入）；

2．对租约进行管理，将场地和租户紧密联系（维护租约）；

3．对各类预收款进行管理（维护租约）；

4．对各类应收款进行管理，按期开出租户账单（费用产生、出具帐单）；

5．对租户的实收款进行管理（收款）；

6．物业与服务管理

7．对会员进行管理（高级管理）；

8．租户投诉跟踪（高级管理）；

9．前台管理（销售）；

10．各类信息查询分析（统计与分析）。

系统功能（一）：

系统功能

系统功能包括用户管理，用户界面定制，灵活的菜单结构设计，自定义报表设计等功能模块，方便使用者定义出符合自己操作习惯的界面和功能。超赢软件将提供上述所有功能。

基本资料管理

1．位置、场地类——楼层、场地、经营范围管理：

业主通常将自己的购物中心建筑按照楼层划分为不同的单元，以方便管理和使用，这些单元都必须在系统的场地管理中进行登记。场地通常包括招租、自用和非营业三种类型。只有招租的场地才可以在签订租约时使用。

对每一个租户进行经营范围管理，可以直观的了解购物中心内不同的经营业态对购物中心的贡献情况。

2．结算类——结算银行、币种、汇率、付款方式管理：

超赢软件系统支持对不同的应收、应付款结算时、选用不同的结算银行。
支持多外币的管理，它允许业主与租户用外币签订租约，并允许收取外币。由于汇率的浮动性，系统提供了灵活的汇率管理功能，以方便租户的外币结算。
对于租户、顾客，结算时可能使用到的各种付款方式，如现金、卡类、支票、礼券等，都可以在系统内维护并使用。

3．会员管理类——会员管理：
会员管理功能模块是购物中心运营管理系统的可选模块。会员管理有助于吸引顾客和保持特定的客户群，并利于分析各类销售数据、对复杂信息进行有效挖掘。会员管理模块不仅是CRM的基础，也是租户提供增值服务的绝好手段。

4．广告、展示推广类——广告位与展示位管理：
购物中心有专门为租户使用的广告位及展示位，租户可以在签订租约时确定使用空余展示位，同时也可以根据实际情况租用。

5．租户、费用管理类——费用科目维护、商品/提成率类型维护、租户档案管理：

超赢软件需要管理各租户的公共事业费用，如电费、水费、电话费、等，以及主也需要向租户收取的费用科目，如POS机租用费、广告费、促销费、保安费等。这些需要在费用科目中维护。

在签订租约之前，需要将该租户的信息，维护到系统中以实现对租户的统一管理。

商品/提成率类型维护是当租户销售的不同种类商品具有不同的提成率时，系统可以根据不同的提成率进行结算。例如：租户周大福金铂饰品类的提成率为10%，钻石饰品类的提成率为13%，则系统可以根据不同的商品类型按照不同的提成率来结算并出具帐单。
 

租约管理

租约是业主与租户签订的租赁合同，是具有法律效应的文件。超赢软件使用租约管理模块对租约进行管理，它将实际的场地与租户联系在一起，并提供了多种状态来跟踪租约的整个过程。

1．租约类型

租约类型包括短期租约和普通租约。短期租约适用于短期的租赁，例如为了促销或是节日活动而临时租用（俗称“花车”），场地通常也是不固定的，甚至可以在过道上或是门前的空地临时搭建。普通租约是比较正式的租赁，它按照周期开出账单，定期向租户收取租金。

2．收款模式

超赢软件支持两种收款模式，先付后租和先租后付。标明租户可以先付租金再使用场地，也可以先使用场地再付租金。

3．租金管理

应收租金包括基本租金、固定费用（保安费、广告费，等）和当月发生的费用科目（水、电、电话费，等）。基本租金又包括固定租金和提成租金。业主可以设定基本租金为固定租金和提成租金之和，或是固定租金和提成租金的最大值。对于提成租金，系统也提供了三种提成方式，分别是递增提成、超额递增提成和产品类型提成。对于固定租金，系统可以根据淡季和旺季分别设置不同的租金值。

4．租约中止

租约的中止有两种方式，自然中止和人工中止。租约到了合同中止日，那么该租约即自然中止，不会再产生任何固定费用。同时，系统也提供在合同中止前，提前手动中止租约的功能。系统提供了租约到期自动提醒功能。

5．租约退场

租约退场也有两种方式，自动退场和手动退场。退场后的租约将不再开出任何账单，如果设定自动退场，系统可以将已经中止的，所有费用都已付清的，且连续若干天（可以设定）没有产生新的费用的租约进行自动退场处理，人工退场需要手动去执行退场动作。

6.租约变更

对于已生效的租约进行修改，可以使用租约变更功能，需要变更的通常是一些租金和费用。

7．租约续约

对租约合同进行延续。

系统功能（二）

预收款管理

预收款主要包括预收租金和保证金。预收租金为租户在业主处预存钱款，以后可以自动抵扣租金。保证金作为业主为租户提供的各种设备、服务等的保证金（如POS租用保证金、电话机使用保证金等），在签订租约之初由业主交给租户。

同样，当业主将多余的预收款返还租户时，需要通过相应的还款模块在系统中消除账款。还款单可以管理目前租户在业主处的存款余额，保证不会多还租户钱款。
 

应收款管理

系统根据租约在指定日期自动开出账单，打印后发给租户，以对帐缴款。这些费用可以用以下示意图来表示：

其中，每期公共事业费由物业管理人员录入；滞纳金是根据签订租约时确定的滞纳金率，在上期收款单审核时系统自动产生。

对于已经审核的账单，只要没有收款，我们还可以通过账单调整单进行应收款的调整，调整后的金额不可小于零。系统提供了应收款自动提醒功能。