虽然在住宅市场，需求急剧下降，但在数据中心市场的情况却不相同。为了满足不断增长的IT服务的需求，数据中心必须提高自己的能力，更多的数据中心容量需求是数据中心房地产发展趋势背后的驱动因素之一。

更多的IT需求=更多的数据中心容量

即使在目前经济困难时期，对IT服务的需求还在稳步增加。根据正常运行时间学会（the Uptime Institute）的第一个年度针对数据中心的调查报告，接受调查的是525个总部设在北美的数据中心的业主和主要运营商，36％的受访者希望明年增加运行的电力、冷却、可用空间或一些组合项目，60％预期在未来的三年内，升级或改造现有的数据中心或兴建一个新的数据中心。无论对于企业、消费者还是政府来说，IT将继续成为美国经济的核心，尤其是制造业仍然是出口海外的情况。因此，公司和个人都在不断寻求更大的带宽，更多的服务，更多的内容，以及扩大访问他们的文件和网络。

同样，《数字房地产信托（Digital Realty Trust）》进行了一项调查（《什么是2011年美国市场的驱动？》），这项调查访问了300个企业级公司（定义为至少有5000名员工的公司，收入至少一个亿美元的企业）的高级管理人员，询问有关其机构的数据中心情况。在这些受访者中，85％表示他们在2011年肯定或很可能会增加他们的数据中心容量。同样，84％的受访者还表示，2012年有相同的数据中心扩建计划，这表明他们预计的需求将继续以强劲的步伐增长。此外，三分之二的受访者预期在其数据中心的投资组合中，至少增加两个新的设施。那么，在大公司之间，更多的数据中心容量的需求几乎是普遍的。

 即使在2010年，《数据中心动力学(Datacenter Dynamics)》中的文章《房地产：在美国,价格管理要跟上》指出，数据中心空间的需求超过供给，更多的增长需要更多的空间：“空间的需求超过供给的三倍，有新的部分（云计算和数字电视），老朋友（电信），以及从一个新的管理方面（政府和医疗机构）产生的需求，这些需求将在2010年和2011年迅速扩展。”

为了支持这种日益增长的需求，更多的计算，存储和网络能力是必要的，数据中心是提供这些服务的中心。那么，当然，随着IT服务需求的不断增长，数据中心容量必须要满足这一需求。当一个公司需要更多的空间，特别是在现有的设施园区以外建新的设施时，必须要增加房地产。因此，一个强大的数据中心房地产市场的基本条件之一是到位的：公司需要更大的空间和更多的基础设施，以容纳和支持IT设备，以满足不断增加的服务需求。

数据中心建设市场

2011年3月微软的Christian Belady的题为“新的数据中心建设年度市场规模”的研究报告，试图预测未来十年数据中心的建设。据Belady的报告，数据中心的建设市场，无论是在美国，还是在全球，在2010至2020年将继续稳定增长，在2014年前后会略有下降。但是，在这个下降之后，市场（根据Belady的预测）将以一个非常快的速度继续增长，可能美国市场高达78亿美元，全球市场高达180亿美元。

假设Belady的预测是接近准确的，那么，数据中心的房地产应继续保持强劲的势头。然而，Belady还指出，有几个因素会限制数据中心的建设市场，包括全球经济增长，成本和能源供应，施工和劳动力，潜在的法规和碳排放的成本，以及可能给数据中心产业带来革命的新技术。

也许数据中心增长最大的威胁是经济，尤其是在美国和欧洲，这两者都面临着潜在的债务危机，这些债务危机可能给本国经济带来极大的负面影响。一般来说，这些国家的政府都奉行不可持续的挥霍无度的政策，已经把他们的国家推向经济危险的状况，其余的问题是，这些国家的政府是否将继续奉行这些政策，以及已经造成的损害有多大。最后，消费者必须先承担积累至今的一些经济痛苦，而不是经济刺激和其他有关政策;是否处罚一个三角债（美国永远也不可能偿还其债务）或是严重的通货膨胀，这有待于观察。此外，为一个无所顾忌的政府的“平衡书”而进行的经济清算的时间是不确定的，可能需要几年的时间，如果不是几十年的话。但是很显然，经济衰退后的复苏并没有实现。然而，鉴于经济是如此依赖于IT，数据中心行业，特别是，数据中心的房地产或建筑，可能某种程度绝缘于另一次衰退，只是因为它没有遭受与住宅房地产市场相同的持续的崩溃。

能源供应和成本，和随之而来的法规，如碳税或排放限制，可能也有一定的影响。但是，这种影响可能比较有限。能源成本传递给了数据中心提供IT服务的客户（即使客户是经营设施的公司）。一般来说，随着新技术的发展和竞争的加剧，价格会下跌一段时间。例如，新的半导体工艺技术允许更多的处理能力，而同时消耗更少的电力。提高能源价格可能仅仅是一种平衡IT服务成本的力量，那么，它们可能只是延缓增长，而不是扼杀数据中心市场。但是，所有这些，只是人们的猜测。任何条件（如福岛式的灾难）可能对能源的可用性产生快速和持久的影响，损害特定区域的数据中心的建设或房地产行业的发展。

那么，除重大灾害或经济危机外，数据中心的建设市场在今后的几年，似乎会相对稳定地增长。

从风险的角度看，美国是领先的

据《全国房地产投资者（National Real Estate Investor）》的文章《美国对于追求低风险数据中心地点的公司来说，是一个有限的选择》，这篇文章是由Cushman&Wakefield和工程顾问hurleypalmerflatt完成的，对于要建设新的数据中心的公司来说，美国是风险最低的地方。仅次于美国的是加拿大，排在第三和第四位的是中国的香港地区和德国。中国和日本分别排在第18和第19位，紧随其后第20位是印度。[page]　　 这项研究考虑的风险因素包括能源成本、税收、政治条件、自然灾害、经济条件（如通货膨胀）的潜力、以及水供应等。尽管美国在经济上正在努力，但它至今仍堪称第一名，100分，第二名加拿大91分。《全国房地产投资者（TheNational RealEstate Investor）》的文章指出，中国和印度两个新兴的经济体的排名达到或接近在研究中评估的20个国家的底部。这有点令人惊讶，根据hurleypalmerflatt的全球服务总监，Steohen Whatling的说法，这个结果归结于以下原因：“尽管中国和印度作为全球经济增长引擎的地位，但由于严格的外国所有权的规定和其他投资壁垒，这两个国家的得分不高。”

然而，风险和潜在的回报往往是成正比的，许多企业可能不惜在像中国和印度等新兴经济体的国家建设数据中心。然而，这样做有好处也有风险。但对于那些寻找一个安全赌注的公司来说，根据上述研究的结果，美国仍然是最好的位置。

欧洲可能是在加强

欧洲联盟正在应付债务危机，像希腊等国家正在寻求应对政府超支造成的问题的解决方案。虽然这种情况在欧洲的数据中心行业有所增加，但一些谨慎的乐观态度可能给人一种感觉，似乎停滞不前的部分市场有增长的势头。据《数据中心动力学（Datacenter Dynamics）》中的报告《欧洲的数据中心市场显示出复苏的迹象》，“2010年，T1市场的供应水平只增长了5％，它是自2006年以来的最低水平，但需求水平也较低。今天的欧洲T1的空置率目前为19％，去年年底是22％，供应商正寻求增加空间，以应付预测的未来需求的增长。”

然而，尽管取得了一些扩张的活动，但欧洲市场仍然持谨慎态度。“零售托管扩建项目已在上个季度看到了，Interxion（7,640平方米，约82500平方英尺）第2阶段已在苏黎世Glattbrug建设，EvoSwitch（5000平方米，约54000平方英尺）已在阿姆斯特丹扩建，HetznerOnline计划在德国建设39950平方米，相当于关于430000平方英尺，但在英国的建设活动受到了限制。”欧洲的经济困难在很大程度上反映了美国的经济状况，但他们更严重，因为这些国家的政府较长时间实施超支的政策。

文章指出，根据CBRichard Ellis的执行主管AndrewJay的观点，“2011年初已经出现了大量交易的完成，或许提供了一个更全面的IT恢复迹象。”因此，欧洲可能会寻找一些改善其数据中心市场的方法，尽管其正处于肩负债务的困难时期。

企业想要什么

在老的房地产观念中，三个最重要的因素是位置、位置和位置。从某种意义上说，这也是适用于数据中心的房地产市场，只要该位置包含公司在建设自己的数据中心时，寻找的几个关键条件。《数据中心动力学（Datacenter Dynamics）》中的报告《房地产：要保持价格管理》指出，企业在进行一个新的数据中心项目选址时，主要考虑的是负担得起的能源供应：“寻找可靠的，充足的电力（每平方英尺超过150瓦），已成为数据中心的首要问题。因此，许多国家的要求主要集中在由当地电力供应商提供的每瓦的费用上，以及是需要缴纳设备的销售税，还是个人的财产税上。但随着能源成为运行数据中心的公司最大的支出，这些公司都选择在电力比较便宜的一些地方进行建设。虽然其他因素，如电缆的可用性，也是重要的考虑，但企业选择数据中心的房地产时，大多集中在电力方面：电力是数据中心的生命线，在他们的经营预算中所占的百分比越来越大。

 结论

随着企业的各个方面的发展，目前的经济状况创造了云，暂缓了扩建。然而，随着对IT服务需求的持续增长，数据中心的房地产已经开始增加了，尽管住宅市场仍然在下降。单从一个项目看，施工情况在未来的几年内可能看不到明显的增长，但总体来看，在后面的十年，在2015年的年底，还是增长的，无论是在世界的舞台上，还是在美国。

在欧洲，数据中心的房地产市场仍然停滞不前，但它也表现出一些谨慎乐观的迹象。在希腊的债务危机，在欧洲联盟的情况也是如此，人们正在努力寻找一个解决方案，这种情况不利于经济增长。像印度和中国等新兴经济体正在看到在不同行业上的增长，但对于寻求建立新的数据中心的企业来说，仍然有较高的风险。然而，风险往往带来更大的潜在的回报，有些公司可能要冒着危险来访问经济增长迅速的十亿多人口的国家。

能源是数据中心行业的主旋律。它是一个公司的IT预算越来越大的一部分，此外它还是数据中心持续运营的最大开支，它甚至已经开始是设备成本的一部分，当考虑设备的使用寿命时。因此，公司在选择一个位置来建立一个新的数据中心时，最重要的问题时能源的成本和供应。如果一个位置没有足够的公共基础设施来支持数据中心（连同其预期的增长），公司将绕过该位置，不管它可能提供的其他的福利有多么好。

总体而言，数据中心的房地产市场依赖于越来越多的提供服务的行业需求。从这个意义上讲，它的基础（暂时，并在不久的将来）似乎是相当肯定的。当然，没有一个投资是一个肯定的赌注，其他因素可能导致数据中心房地产的波动，尽管IT服务的需求越来越多，但公司正期待扩大其数据中心的空间，他们也这样做了，他们需要房地产。因此，除了一些突发的或不可预见的供应过剩，市场应保持相对的稳定和比较强的态势，特别是与其他地产行业相比。