城市中心西移，已经成为深圳城市发展的必然趋势。未来深圳的城市中心是什么样的，这个问题近年来不断被讨论和思考。9月6日，深圳市规划和国土资源委员会的一份公告表明，深圳湾超级总部基地的详细规划已经出炉，为深圳湾的发展画出一张蓝图，由此几乎可以确认，深圳湾这一填海区，将作为跨城交通枢纽，与前海湾一起，构成大珠三角C B D核心区，逐渐成为深圳最核心、最活跃、竞争力最强的区域。

从罗湖中心区、福田中心区到前海中心区，并不是一个中心置换另一个中心，更多的是中心的不断优化升级。“超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。”规划中对于该片区的发展目标，展示了深圳要建世界级城市中心的勃勃野心。

“一边是顶级商务，一边是高尚住宅，中间有大面积绿地和滨海长廊，像不像纽约曼哈顿？”美联物业全国研究中心总监徐枫在接受采访时问道。

官方公示深圳湾规划，超级总部基地被正名

关键词：官方规划

自9月6日起，深圳湾超级总部基地详细规划项目开始在深圳市规划和国土委官网公示，征求民意。根据公示内容，深圳湾超级总部基地把深圳后海中心区总部基地也纳入进来，涉及总用地面积117.4公顷，建设规模总量为450万至550万平方米，将秉持“深圳湾云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立体城市、虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范，构建世界级滨海城市天际线，将与前海一起串联组成深圳西部城市中心区。

新规划中，深圳湾超级总部基地的范围是滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，紧邻深圳湾公园。此前的规划将该片区叫做“深圳湾高新区总部基地”，旨在打造成原创型总部巨头的集聚地和财富增值带。现在重新调整后，这片土地与华侨城片区相连，共同打造超级总部基地，构建的是中心城区的面貌。

据详细规划，该片区的功能导向是以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。为了满足总部基地发展的要求，规划还强调了片区的发展策略首先是立体开发、集约利用。高强度集约化开发土地空间，控制总量、预留适度弹性空间，鼓励功能混合利用；采用地上地下结合的立体开发模式，规划引导、综合协调，形成网络化、综合化、一体化、舒适化的地下空间。

详细规划对深圳湾片区的土地开发和用地建设有高标准建设要求，并规定在开展城市设计、详细蓝图等下一层次规划后，方可进行土地出让、用地开发与建设。在此基础上，片区内写字楼、住宅、公共配套等用地规模和开发强度都受到了整体规划的限制。片区规划中18万-22万就业人口的配套生活将以商务公寓及周边生活住区为主。

未来，于深圳湾超级总部基地片区内，将按9个单元编号进行开发，分别为D U 01至D U 09。其中，在满足航空限高要求的前提下，D U 01核心地块的两座超高层综合体建筑高度分别控制在400-680米和400-480米；D U 02核心地块的超高层综合体建筑高度宜控制在400-580米。

据深圳市规划和国土资源委员会的解读，深圳湾将依托超级区位优势，吸引超级经济功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验深圳滨海新生活方式的城市地区、展现城市社会面貌与建设标准的核心地区。

17家企业总部入驻，深圳湾总部经济雏形初现

关键词：总部经济

福田、前海与后海是深圳总部经济发展的三个重要基地，同时也各有特色。譬如福田以本土企业总部为主，前海中心区以外资国际机构为主，而正备受瞩目的深圳湾，则更多聚集的是央企区域总部。世华地产市场研究中心认为，差别化的总部基地定位，将有利于深圳湾吸引大型企业入驻。

卓越后海项目毗邻后海内湖，位于深圳湾体育中心西侧，是一座规划高度约200米的国际商务写字楼，深圳卓越房地产开发有限公司营销部经理林意江说，卓越当初选择这里，是因为看中了深圳湾联结了福田、南山、前海和香港，物流、科技和金融配套在深圳首屈一指。

“后海、前海两个中心将随着深圳湾超级总部基地规划深入人心。这一片区的目标并不是挖福田中心区的墙脚，因为两个片区的发展方向和侧重点不同。深圳湾更多是希望引入新的需求量进驻，如港资、外企。”林意江表示，深圳后三十年发展看南山。

自超级总部基地开工建设以来，据粗略统计，深圳湾北区目前已有17家超大型企业总部先后入驻，包括华润集团总部和华润万家总部大厦、中海油南方总部大厦、阿里巴巴国际运营总部和阿里巴巴商业云计算研发中心、卓越后海项目等，是深圳央企和知名民企区域总部的集中地。众多总部企业建成后，深圳湾将矗立着数十座超高层写字楼，塑造滨海优雅的天际线。

深圳湾得天独厚的区域位置，成为其打造超级总部基地的最大优势。美联物业全国研究中心总监徐枫分析，深圳湾是串联深圳发展的黄金走廊，让超级总部基地的概念有了多个方向的延伸，“深圳湾填海区，从地理位置上串联了福田和南山，享受前后两代城市中心的辐射；从住宅板块上串联了红树湾和后海两大豪宅区，是深圳最炙手可热的地段；从产业链上串联了科技园和虚拟大学园，云集了最具有中国发展前景的高端行业；再加上西部通道和深圳湾大桥，深港互动、辐射珠三角，奠定了其构成大珠三角CBD核心区的基础。”

深圳湾住宅产品获得利好，未来或与写字楼争地

关键词：滨海住宅

随着深圳湾规划的不断落实，一大批超高端的商住楼已经拔地而起。从早期的红树西岸到三湘海尚、卓越维港、曦湾，再到即将入市的翡翠海岸、恒裕滨城，该片区集中开发了一批现代化滨海豪宅。

新规划对于住宅开发的利好也随即得到业内的广泛关注。湾区仍待完善的公共配套将随着总部基地的建立而得以落实，规划中的四条地铁和多条高速公路、快速路、主次干道能够减轻大量人口进驻带来的交通压力，商业、幼儿园、社区医疗中心、公园绿地、体育活动场所等配套也将极大方便市民的日常生活。

“深圳湾超级总部基地的规划体现了深圳现在以及未来的导向，是以高新科技产业来带动城市中心升级，片区集聚的也将是受教育程度、收入水平和社会地位‘三高’人群。”按照规划，片区内就业人口为18-22万人。业内普遍认为，楼市价格进一步拉升将是顺理成章。

恒裕滨城位于中心路与招商东路交会处，正处于深圳湾滨海住宅区一线区。上月，在一次品牌推广活动中开发商透露，开盘的售价保守估计约在5万元/平方米，与2010年片区规划落实前的二手房3.2万-4万元/平方米的价格相比，有了超过三成的涨幅。而截稿前南都记者致电该项目营销总监吴刚时得知，新盘开售价格将比之前的预期有所提高“均价起码5万多吧。”

不过，由于片区规划住宅的剩余开发量仅有20%，不足35万平方米，使得该片区的物业尤为稀缺。吴刚表示，虽然深圳湾总部基地规划总体将提升片区的品质，但写字楼的扩张可能会挤占住宅用地的空间，“两者倒挂会增加开发商运营的压力。”

联泰红树湾：多年闲置“地王”等待新规划

在深圳湾填海区，有这样一块土地，北面是红树林内湖自然保护区，视野开阔，与世界之窗、民俗文化村隔湖相望，东面为天然内湖，未来将建成大型生态旅游主题公园，南面与深圳湾遥遥相望，西面为规划中的中央公园。资料显示，由联泰地产开发的这块地当时为纯别墅用地，规划建面不足6万平方米，获批的容积率仅为0.63。

然而，在这样宝贵的“地王”地段，这块近9万平方米的土地被闲置荒废长达7年之久。同一片区的瑞河耶纳、红树西岸、中信红树湾均陆续完成开发，晚于该项目动工建成的三湘海尚、卓越维港、曦湾等项目也屡屡成为深圳地产焦点，片区新盘的均价也从10000元/平方米攀升到50000元/平方米以上。惟有联泰红树湾，开工传闻每年都出现，却始终未有实际动作。

2010年7月底，南都记者曾就该项目一直没有动工的原因采访联泰，该司相关负责人表示，主要是因为片区不断升级，政府规划随之调整，项目参数难以确定。

9月17日，南都记者致电曾任联泰营销策划负责人的何小勇，询问其对新规划的看法。他表示已经离职，对此规划的细节未做研究，不方便发表看法，“但如果规划确定后，应该对项目有所利好。”而联泰集团官方网站目前仍显示“规划建设项目有深圳红树林9号地项目”。