日前，戴德梁行发布了《中国“新”经济》主题白皮书。戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie对网易房产表示，“新”经济对中国房地产行业有巨大影响，智能、共享和绿色三大核心要素将成为未来房地产行业的发展导向。

智能化：区块链与自动驾驶也能影响中国房地产

中国经济正经历着巨大变革，逐渐步入以技术发展为导向，以创新为动力的“新”时代。

Shaun认为，房地产行业作为整体经济的支柱，在投资、消费者需求、劳动力需求、空间需求、能源消耗或资源使用等方面与其他经济参与者有着大量的交互作用。在推动新经济的发展过程中，房地产将迎来重塑，并以智能、共享和绿色为主要导向。

Shaun进而梳理出了11个相关主题，其中，与“智能”相关的主题就有5项，分别是智能楼宇、智能技术、只能建设、技术型初创企业、智能交通。

谈到区块链、3D打印和自动驾驶，人们或许很难将其与房地产联系在一起，但在Shaun看来，它们都是智能化技术的代表，都将推动中国房地产的转型。举例而言，区块链代表的加密货币，使买卖物业的信息传递更加流畅高效。瑞典、巴西已经开始使用区块链进行土地和房地产登记。“我们还可以把智能租赁合同放入一个封闭的区块链，合同从启动到终止都是透明的、自动的。”Shaun说。

又如智能交通。截至目前，全球在自动驾驶系统中的投资已超过800亿美元。Shaun认为，自动驾驶技术会在多方面影响房地产。

一是通过距离影响房价——自动驾驶技术能够有效降低拥堵，让郊区与城市的通勤更加顺畅，为郊区物业提供更多优势，甚至抬高郊区房价。二是停车问题——道路上有更多的自动驾驶车辆，开发商将减少新开发的停车位，车库将会被改造成其他用途，如写字楼，住宅和酒店。在英国，住宅开发商Moda正在与优步联手，业主每个月可以获得100英镑的优步代金券，以此减少小区的停车需求。

“在中国，我们拥有技术、有硬件、有软件，现在我们需要将其整合在一起，并直接应用到地产业中。我相信，未来的楼宇会更加智能化，甚至可以实现自我学习。”

 

 

无人驾驶停车场构想图

共享化：关于办公与生活空间的新想象

十七年前，Shaun来到中国。彼时，中国刚刚加入WTO，外资快速涌入，外企成为北上广CBD的主要租户。有数据显示，2003年，外企在北京CBD租户中占比高达70%。十多年里，这个数字一再下滑，如今已不到30%。而在广州，今年二季度外资占CBD写字楼交易宗数仅22%。

CBD租户的变化就像中国宏观经济变迁的缩影。在2008年的全球经济危机中，外企撤退达到了顶峰。一些外企离开了CBD，没有离开的外企也开始削减租用空间，或是寻找更加便宜的办公场所。

与此同时，中国经济复苏，本土公司开始成为北上广深CBD的主力军。随后，中国互联网产业爆发，大科技公司来了。

戴德梁行近年的广州甲级写字楼市场报告显示，几乎每个季度的租赁成交名单中，都有互联网企业的身影，成交份额可与金融、房地产两大CBD主力租户抗衡。科技企业不仅租用了CBD里原有的空间，还要建自己的大楼，甚至是新的CBD——琶洲就是一个典型。

宏观经济和互联网技术的发展，不仅改变了CBD的生态，也改变了人们的办公方式。在中国商业地产领域，外企和传统行业的格子间被打破，联合办公正在快速兴起。

据了解，一季度末，北上广深及台湾、香港六座城市中，联合办公空间的已达到546个，并正在向二线城市如成都、重庆延伸。

“大约3、4年前，我们首次开始在中国开展联合办公时，只有非常小的初创公司采用这种办公方式，尤其是互联网众创空间。现在，越来越多大企业也开始实行联合办公。”Shaun表示，开发商也开始介入这一领域，如SOHO中国推出了SOHO 3Q品牌，龙湖推出EASYWORK，太古地产打造Blueprint，这三家开发商都选择了自主开发和运营联合办公空间，预计未来会有更多开发商在自持物业中进行试水。

 

 

共住空间，则是住宅地产在共享化时代的新创造，在国内，它更多被人们熟知为“长租公寓”。

“共住空间与长租公寓有很多相似之处。区别在于，长租公寓往往是包含客厅、浴室、厨房的套间整租。而国外共住空间的公用服务和区域更多。”Shaun表示，共住空间更类似于国外的学生公寓和一些青年旅馆，但针对的是已经工作的年轻人。

一般而言，共住空间不仅会提供家具齐全的的卧室、厨房和卫生间，费用也包含了水电费和清洁服务。以英国共住空间运营商The Collective为例，伦敦市中心带健身房的共住空间中，一居室公寓每月的租金约1600 美元，仅为周边传统一居室公寓租金的一半。

这种青春、多元、亲密的居住氛围，容易让人联想起热门都市剧《爱情公寓》，它描绘的生活备受国内年轻人欢迎。在中国，长租公寓最早可以追溯到2012年，YOU+国际青年社区在广州推出第一个项目，就被誉为“现实版的爱情公寓”，从而一炮打响。

近年来，政府大力推动租赁市场发展，为其增长带来了强劲动力。各大地产商都已杀入这片蓝海。据悉, 万科旗下已有超过3万套租赁住房，到2019年还将新建超过?10万间。投资方们也伸出了橄榄枝，如湾流国际青年社区已获得香港基汇资本6000万美元的融资，计划2019年将旗下管理的租赁单元增加四倍至8万间。

在国外，共住空间的浪潮也已经席卷了纽约、伦敦、旧金山等大都市，全球运营商正在快速扩张。如2015年，Common在纽约布鲁克林开设了第一家共住空间，现在范围已经延伸至旧金山、华盛顿及芝加哥。欧洲最大的共住空间运营商也已于今年上半年在美国布局。

绿色时代：绿色建筑租金收入更高

进入“十三五”，中国正在全面发展绿色经济。要实现这一目标，中国需要大量的新投资。为此，中国金融机构提供了全面的绿色金融产品组合，其中，绿色债券备受关注。

2017年，中国发行绿色债券371亿美元，位居全球第二。与2016年相比，政府发行的金额从5%增加到约25%。“这表明政府热衷于实现绿色发展，我们认为，要进一步实现这个目标，还需要1.65万亿元人民币。”Shaun坦言。

一部分绿色债券将回流至房地产领域。根据清华大学研究结果，建筑活动和物业运营分别占中国能源消费总量的16%和20%。这表明，房地产对绿色经济的影响至关重要。

国务院曾发文表示，到2020年，城镇新建建筑中，绿色建筑比重要超过50%，既有居住建筑中节能建筑所占比例超过60%。

“对开发商而言，绿色建筑也不是负担，而是新的机会。”Shaun表示，绿色建筑租金收入更高。2018年一季度,获得绿色建筑认证的甲级写字楼平均租金达到了每天每平米9.8元，比非绿色甲级办公楼的租金高出8.8%，新建绿色建筑还可以节约15%的运营成本。